春泉产业

　　春泉产业信托 01426

　　公司概括

　　集团主席 Toshihiro Toyoshima

　　发行股本(股) 1,098M

　　面值币种

　　股票面值

　　公司业务 集团为房地产投资信讬基金，主要拥有及投资于亚洲能赚取收入的优质房地产而成立。

　　全年业绩:

　　总收入由截至二零一二年六月三十日止六个月的24.8百万美元增加5.7百万美元，或22.9%，至截至二零一三年六月三十日止六个月的30.5百万美元。

　　溢利由截至二零一一年十二月三十一日止年度的183.6百万美元增加10.8百万美元，或5.9%，至截至二零一二年十二月三十一日止年度的194.4百万美元

　　业务回顾：

　　概览

　　该物业

　　集团将初步透过其对RCA01的拥有权投资于及拥有该物业。除了该物业外，集团并不拥有华贸中心的其他部分。该物业包括两幢位处CBD战略地段的超甲级写字楼。根据戴德梁行的定义，超甲级写字楼为甲级写字楼中具备最优质水平一组。超甲级写字楼与一般的甲级写字楼之间存在若干差别，包括地点、停车位供应、楼宇质量及完工标准、升降机的供应及服务以及单一产权架构。超甲级写字楼的办公楼单位租金一般比较低级别的楼宇的办公楼为高。该物业为北京最备受推崇的超甲级写字楼物业之一。根据戴德梁行的定义，北京CBD拥有合共10幢超甲级写字楼物业。

　　该物业包括华贸中心写字楼1座（包括第4至28层及第16层设备及应急避难层（该层无可出租空间））及写字楼2座（包括第4至32层及第20层设备及应急避难层（该层无可出租空间））的所有办公楼层，以及位于两幢写字楼地库的合共约600个停车位。写字楼1座共有28层而写字楼2座共有32层。RCA01并不拥有写字楼1座及写字楼2座的第一至三层，该等楼层为华贸购物中心的一部分。写字楼1座第16层及写字楼2座第20层为设备及应急避难层，仅用作储存供该两座写字楼使用的设备，以及在发生自然及其他灾难时作为紧急避难所。该物业拥有合共120,245平方米的办公楼空间及合共25,127平方米的停车位。该物业于二零零四年三月开始施工，并于二零零六年十二月竣工。

　　该物业位于北京传统CBD的东南面，以及已扩充CBD的中央核心位置。其东侧为东四环路，而该物业的正前方直接通往长安街╱建国路。长安街╱建国路为北京的主要东西大道。该物业的西侧为西大望路，其为一条六条行车线的高速公路，连接南北之间主要住宅区。

　　CBD传统上为国际业务和活动的枢纽，以及许多财富500强公司及跨国企业中国总部所在地。该物业能直接通往地下商场抵达一号地铁线（大望路站），日后亦将连接十四号地铁线，预期工程将于二零一五年竣工。该物业位置有助租户及游客免于国贸中心交滙处（传统CBD的中心位置）遭受到严重交通挤塞之苦，与此同时能享受便捷的公共交通设施。

　　REIT管理人相信，该物业的设计及设施的质素在北京的写字楼之中傲视同侪。于兴建该物业的过程中，国际建筑师及工程顾问获委聘以提高该物业的建筑质量及设计。该物业使用一套通行证保安管制系统，而两幢楼宇亦各设有12部高速升降机为办公楼范围提供服务，并设有两部升降机以往来四个地下楼层。

　　该物业连同华贸中心写字楼3座屡获殊荣，其中包括：

　　． 于二零一二年获房讯网(www.funxun)、中国写字楼行业协会及南丰智库联合颁发中国写字楼20强的殊荣；

　　． 于二零一二年获北京商务中心区总工会挑选为北京市商务服务业示范楼宇；及

　　． 于二零零八年获中国建筑装饰协会颁发全国建筑工程装饰奖。

　　REIT管理人相信，该物业成绩斐然的主要因素之一为能够与主要及忠诚租户维持长期关系与不断优化租户组合之间维持平衡，以实现租赁收入增长。REIT管理人相信，由于该物业的超然地位及高租用率，因此就租户的行业及背景而言能吸引到更优质的租户组合。

　　截至二零一三年六月三十日，该物业与125名租户订立174份租约，租户客源分散且优质。大部份租户为跨国及本地的龙头企业，包括德意志银行(Deutsche Bank)、康泰纳仕(Conde Nast)、美国国家篮球协会(NBA)、乐购(Tesco)、SAP AG、伟凯律师事务所(White &Case LLP)、中德证券、环球律师事务所、Aecom、伊藤忠商事株式会社(Itochu)、巴西航空工业公司(Brasil Embraer)、百特(Baxter)、历峰(Richemont)及贝恩(Bain & Company)。截至二零一三年六月三十日止月份，十大租户（按月租金收入计算）占月租金收入总额的约34%。截至二零一三年六月三十日，按办公楼建筑楼面面积计算，十大租户占总办公楼建筑楼面面积约32%。

　　于往绩记录期间，该物业维持着高企的租用率。截至二零一零年、二零一一年及二零一二年十二月三十一日止年度及截至二零一三年六月三十日止六个月，平均办公楼租用率分别为90%、96%、96%及96%。

　　戴德梁行预期，未来数年北京市CBD可供出租的甲级写字楼供应将会十分有限，而未来两年内亦无超甲级写字楼供应。鉴于供应有限及现时的租用率水平，戴德梁行预计二零一三年至二零一六年CBD的甲级写字楼的租用率仍会高企，约达97%。

　　RCA01于二零零六年向华贸中心的发展商北京国华收购该物业。RCA01直接持有该物业。由于该物业于二零零七年开始营运，物业管理人获委任根据物业管理协议及在AD Capital北京团队的监督下进行该物业的日常营运及管理。楼宇管理人就该物业提供楼宇管理服务，其中包括保安、清洁及维护服务。

　　集团（作为写字楼1座及写字楼2座所有办公楼层的最终所有人）透过RCA01拥有独家权利，可委任一名楼宇管理人管理及监控写字楼1座及写字楼2座办公楼层的全部楼宇管理事宜。该物业的使用及控制不受限于华贸中心的发展商北京国华或华贸中心的其他部份的所有人（据REIT管理人所知并经适当及审慎查询后，其为独立第三方）所施加的限制。因此，集团将对有关该物业办公楼层的物业管理事宜拥有充分的自主权及影响力。集团亦拥有进出所有该等办公楼层、所有公共地方及服务地方的权限，以按规定妥善管理该等办公楼层。而集团可在不附带任何产权负担的情况下全权酌情使用及控制该物业，集团受定期贷款融资协议及相关抵押协议的契约及抵押的限制，而REIT管理人相信，此为贷款协议及抵押协议对房地产融资的惯常契约。

　　除该物业外，集团并不拥有华贸中心的其他部分。然而，REIT管理人认为，该物业其中一个最重要的特色为其组成华贸中心的一部份，而华贸中心为于北京的高级多用途发展综合体。华贸中心包括：(i)3座超甲级写字楼；(ii)新光天地（以销售计算为中国最大的百货公司之一）及其他位于华贸购物中心、华贸广场及华贸商业街的购物区；(iii)两间五星级豪华酒店，即北京丽思卡尔顿酒店及北京JW万豪酒店，以及(iv)住宅及服务式公寓大厦以及一个会所。于综合区内的写字楼及购物中心在地库内互相贯通，并直接通往北京地铁站，令用户可不用离开多用途综合体而直达综合区内的各大楼及北京地铁。REIT管理人相信，该物业受惠于综合区内不同部分之间的协同效应。华贸中心的四个组成部分（写字楼、商场、酒店及综合住宅大楼）互相补足，并组成一个拥有全面设施及服务的社区，可大幅提高及改善该物业办公楼租户的商业活动及日常生活。华贸中心的超然地位亦加强了该物业作为北京CBD内的领先超甲级写字楼发展项目的地位，并有助宣传该物业的业务。REIT管理人相信，华贸中心的不同组成部分之间的协同效应及其超然地位为该物业成功的主要贡献因素。

　　华贸中心被广泛视为北京的购物地标，主要是由于中心内的新光天地（按销售计算为中国最大的百货公司之一）。新光天地内设众多主要的国际及本地时装、美容及生活品味品牌。地下一层设有一个大型的美食广场，而其他楼层亦设有若干其他高级餐厅，提供种类众多的优质餐饮选择。华贸中心的活动大堂亦会定期举行展览及其他文化活动，以吸引人流及提高购物经验。世界级的购物经验加上各种各样的休闲活动以及餐饮选择令华贸中心成为北京最受欢迎的购物及娱乐场所之一。除了新光天地外，华贸中心亦设有其他零售地点，其中包括华贸购物中心、华贸广场及华贸中心商业街。

　　北京丽思卡尔顿酒店及北京JW万豪酒店均为五星豪华酒店，设有合共约900间客房及20间活动室及会议厅。两间酒店为综合区的使用者提供更多业务及商业活动选择，尤其为该物业的租户带来更大的便利。

　　华贸中心屡获殊荣，其中包括于二零零六年获Asiacre颁发亚太地区房地产奖 — 年度城市设计大奖，并于二零一一年获中国国际城市化发展战略研究委员会颁发中国集约型城市化典范案例的殊荣。

　　业务展望:

　　集团之REIT管理人的主要目标是向单位持有人提供稳定的分派、长期可持续增长的分派潜力及提升房地产资产的价值。REIT管理人拟透过持有及投资于中国大陆能赚取收入的优质房地产，实现该等目标，尽管将来亦可能于香港、澳门、台湾、日本及亚洲其他地区进行收购。

　　REIT管理人所推行的策略大致可分为以下各方面：

　　． 资产管理策略。REIT管理人拟积极管理集团之物业资产组合，务求获取最高的长期价值、维持高租用率、提高租约的重续率及维持高质素的租户客源。REIT管理人将与物业管理人及楼宇管理人紧密合作，推动自然增长并与租户维持紧密关系。

　　． 收购策略。REIT管理人拟选择性地增购符合其投资准则并能赚取收入的房地产。

　　． 资本及风险管理策略。REIT管理人拟专注于获取最大的物业资产组合回报及分派予单位持有人，同时维持适当的贷款与估值比率。

　　资产管理策略

　　维持高租用率及尽量提升该物业的长期价值

　　REIT管理人将维持高租用率及尽量提升该物业的长期价值。为维持高租用率，REIT管理人拟：

　　． 透过与现有租户维持良好关系提高租户续租比率；

　　． 与物业管理人及楼宇管理人共同合作，致力提供世界级的专业服务，以满足租户的持续需求；

　　．积极管理租约的续租，将租赁期满或提前终止所引致的影响减至最低；

　　． 透过物业代理人致力进行市场推广，并透过报纸及互联网等媒体为该物业作宣传，以进一步提高该物业的知名度，从而吸纳新租户；

　　． 与华贸中心开拓互惠互利的营销机会；及

　　． 发挥华贸中心的知名度及一流的多用途综合体的优势，进一步推广该物业。REIT管理人将透过把握北京（尤其是CBD）写字楼市场的低空置率及供应紧绌的状况，寻求尽量提高重续及新订租约，以获取物业最高的长期价值。REIT管理人亦计划与物业管理人合作，紧密监察收租情况，以尽量降低租户拖久租金。

　　优化租户组合

　　REIT管理人计划积极管理到期租约，寻求机会维持理想的租户组合。REIT管理人拟于签订租约前继续核实新租户的背景资料（包括其业务性质及其客户），并专注于维持高质素的租户基础，以推广该物业的优越地位及确保获得稳定的租金收入。

　　控制物业开支

　　REIT管理人拟于不影响对租户的服务质素的情况下，与物业管理人紧密合作，控制物业开支。REIT管理人拟继续密切监控年度保养及翻新计划之开支。

　　透过资产增值增加回报

　　REIT管理人拟继续改善该物业，于必要时增加该物业的价值，从而增加集团的价值。REIT管理人拟(i)与华贸中心之其他物业组成部份之所有人或管理人维持良好关系，创造协同效应及增加多用途综合体的价值；及(ii)创造更多可出租空间、增加该物业的连通性和可达性及适时翻新该物业。

　　提高资产管理专业知识及提供优质服务

　　REIT管理人将寻求向该物业之租户提供优质服务。REIT管理人尤其拟：

　　． 于适当时期外聘专业顾问、中介及服务供应商；

　　． 密切监测及就员工及服务供应商的表现，按国际标准以及本地竞争对手的标准订立基准；及

　　． 为所有员工及服务供应商创立反馈机制。

　　收购策略

　　尽管日后亦可能于香港、澳门、台湾、日本及亚洲其他地区进行收购，REIT管理人拟把握主要位于中国大陆可提供具吸引力收益及具资产净值增长潜力的收购机会。REIT管理人将考虑下列准则评估收购机会：

　　． 与REIT管理人投资主要位于大中华地区及可能的亚洲其他地区（例如于集团具备实力之日本）之优质能赚取收入的商用物业之策略保持一致；

　　． 目标物业补充现有物业资产组合之能力；及

　　． 提高目标物业有关增加投资回报及创造价值之机会。

　　资本及风险管理策略

　　REIT管理人将专注于获取最高的物业资产组合回报以及分派予单位持有人，同时保持适当的贷款与估值比率。REIT管理人将在遵守房地产投资信讬基金守则的规定下，致力优化集团之资本结构。根据房地产投资信讬基金守则，集团之借贷总额与资产总值的比率需维持低于45%。为了建立一个缓冲供日后的资本开支及营运资金所需，REIT管理人将寻求一个合理的借贷幅度以防范资产价值受到不利的波动，及以符合此限制。REIT管理人可结合运用债务及股本融资为日后的收购及资产改善措施筹集资金。再者，REIT管理人将实施一项审慎的财务及资金管理政策。REIT管理人将不时检讨和优化集团借贷之固定息率或浮动息率概况，以及评估再融资方案（其中包括长期银行借贷、债券及中期票据）。REIT管理人旨在透过使用适当的金融工具，将有关利率和汇率的风险降至最低。
品牌专区：http://mp.ppsj.com.cn/brand/1426.html
相关类别： 金融 基金 香港交易所上市公司 上市公司
发源地：香港
关注度：2738
更　新：2021-5-30