中渝置地

　　中渝置地是中渝置地控股有限公司 01224的品牌。
　　中渝置地控股有限公司 01224

　　公司概括

　　集团主席 张松桥

　　发行股本(股) 2,588M

　　面值币种 港元

　　股票面值 0.1

　　公司业务 公司主要业务为投资控股及提供企业管理服务。

　　全年业绩:

　　集团截至2012年12月31日止年度收入创新高达7,632,400,000港元，较2011年度5,275,300,000港元增长45%。物业发展与投资业务以及财务投资业务（持续经营业务）收入达7,432,700,000港元（2011年：4,702,200,000港元），较去年增长约58%，净利润为660,000,000港元，较去年大幅增长约73%。截至2012年7月分拆完成，集团已终止经营的制造业务收入为199,700,000港元，净利润为12,200,000港元。

　　集团截至2012年12月31日止年度录得股东应占利润529,200,000港元（2011年：301,000,000港元），较去年大幅增长约76%。若扣除本年度筹备将包装业务分拆及独立上市产生的一次性专业费用及其他开支共18,900,000港元以及出售行李箱业务产生的亏损11,900,000港元，股东应占利润将为560,000,000港元。本年度之每股基本盈利为20.45港仙（2011年：11.59港仙）。

　　业务回顾:

　　2012年是集团脱胎换骨的一年。年内，集团采取一连串企业架构重组措施以精简其业务。新的中渝置地已经组成。集团目前的核心业务主要在中国西部从事物业发展。

　　于2012年，由于现行的限制措施已经在整体上有效遏制投机，故中国政府并无出台更多严厉的新调控措施控制地产市场。再者，为增强市场流动性以应对外部经济的不明朗及同时促进增长，中央政府两次下调基准利率及放松银行存款准备金要求。因此，物业市场自2012年3月起逐渐好转，重回正轨。受到首次置业者及住房改善者的用家需求推动，房屋售价及交易量均逐渐反弹。地价亦有所增长。

　　除重庆及成都以外，集团于2012年5月在贵阳推出其首个项目。该三个城市拥有强劲经济增长，重庆、成都及贵阳于2012年的本地生产总值增长分别达到13.6%、13.0%及15.9%，远超出全国于年内平均本地生产总值7.8%的增幅。

　　已确认收入

　　年内，集团物业销售收入7,408,400,000港元（人民币6,025,000,000元）（2011年：4,679,300,000港元（人民币3,826,000,000元）），入账总销售建筑面积为737,000平方米（2011年：609,300平方米）。来自物业销售之收入及入账总建筑面积较2011年同期分别增长58%及21%。于2012年，已确认销售之平均售价增长30%至每平方米人民币8,180元（2011年：每平方米人民币6,280元）。整体入账毛利率由2011年的27.5%增长6个百分点至33.5%。较佳的毛利率乃由于多个项目交付第二或第三期单位所致，该等单位的售价较第一期为高。

　　就地点而言，重庆占已确认收入的74%（2011年：88%），而成都及昆明占剩余的26%（2011年：12%）。在用途方面，约91%（2011年：79%）用作住宅，其余用作非住宅。

　　于2012年12月31日，未确认收入约为人民币10,000,000,000元，已销售总面积约为1,300,000平方米。这为2013年奠定坚实基础。该等收入将视乎有关项目落成、获发入伙纸及交付已完成单位予买家的时间而确认入账。

　　合约销售

　　年内，部份城镇的物业成交量下降，房价按月环比亦下降，可见政府的措施（包括社会保障住房计划及针对私人购房的监管措施）已见成效。长远而言，该等政策旨在维持中国地产行业稳定并促进其健康发展。由于首次置业者强劲需求的带动，住宅物业销售于2012年3月开始好转。

　　2012年集团的合约销售总额为人民币7,856,000,000元，较去年增长23%并较销售目标人民币6,800,000,000元高16%。售出的总建筑面积较去年增长39%至1,029,400平方米。受推出14个项目的计划带动，透过集团调整其产品组合，提供更多单位订价较低的中档产品以满足首次置业者的需求并有助促进销售，使平均售价由2011年的每平方米人民币8,600元下降约12%至2012年的每平方米人民币7,600元。该等项目当中，有3个是新项目，包括重庆的璧山．同景国际城、成都的光华逸家及贵阳的中渝．第一城。年内，同景国际城、光华逸家及山顶道国宾城是首3个对合约销售贡献最大的项目。

　　土地储备

　　集团透过将业务拓展至中国西部其他重点城市的策略，可在分散风险的同时受惠于该地区的经济增长。

　　年内，集团的土地储备位于重庆、成都、贵阳及达州4个城市内。截至本报告日期，集团的总土地储备约为12,800,000平方米建筑面积（应占建筑面积约8,800,000平方米）。平均土地成本每平方米约为人民币2,070元。土地储备足够应付未来5年至6年发展之用。以重庆市两江新区渝北区的主要土地储备（按面积计，占集团应占土地储备27%）至为罕有，位置绝佳之余，四周的发展亦已成熟。集团的顶级投资物业大部份将于此核心土地储备上发展。

　　集团将继续其谨慎购置土地的策略。经考虑土地市场状况、物业市场发展趋势及其自身的财务状况等因素，年内集团购入以下6幅地块，预计这6幅地块均具有巨大发展潜力。总代价约为人民币4,100,000,000元，计划建筑面积约2,200,000平方米，平均地价约为每平方米人民币1,880元。

　　于2012年12月31日止年度以后，集团透过其持有85%之附属公司购入位于贵阳市乌当区云上村及龙塘村振华广场一号附近的一幅地块，代价约人民币330,000,000元。新购入地块的总建筑面积约444,000平方米。每平方米建筑面积地价约人民币740元。该块土地将发展成为中高档住宅项目。

　　年内，为进一步优化其土地储备组合，集团已订约出售下列地块。所得款项用于年内购置土地储备之用。

　　1. 集团订立一份协议，出售其于成都都江堰区玉堂镇礼里山庄项目的全部60%之权益，总代价约人民币332,000,000元。该项出售已于2013年1月完成。

　　2. 集团出售成都市新津县牧山逸家项目的全部51%权益，代价约人民币680,000,000元，年内已确认税前利润10,000,000港元。

　　投资物业

　　于2012年12月31日，集团投资物业组合为82,923平方米（2011年：83,049平方米）其中约34.2%为商用物业、2.8%为住宅物业、63.0%为停车场及配套设施。

　　于2012年12月31日，集团投资物业账面值合共379,900,000港元。按照相关会计准则，集团已对投资物业进行评估。组合之公平值增加约7,600,000港元至379,900,000港元，其中大部份为就商用物业确认之重估收益。此外，租赁表现稳定，出租率达77%。截至2012年12月31日止年度，来自投资物业之应占租金总收入约为17,100,000港元（2011年：13,800,000港元），较2011年增长24%。

　　发展中投资物业

　　集团在渝北区之核心土地储备已指定作独立而又互有关连之项目发展，当中包括酒店及商住综合项目。鉴于该等项目位置优越，集团拟保留顶级商用物业作租赁用途，并预期于未来数年内建立投资物业组合。集团在渝北区之核心土地储备拥有4幅商用地段，即第3、4、9及10号地段。10号地段已于2009年5月开始兴建。10号地段各个阶段现正发展中，都会首站及都会9号已于2011年完工，余下的期数的所有3幢写字楼及商场预期于2014年完成。集团亦与新世界中国地产有限公司（“新世界中国地产”）订立战略夥伴关系，在此地段联合发展一幢五星级豪华酒店及写字楼。该联合发展项目将由集团拥有80%权益及新世界中国地产拥有20%权益。该写字楼及酒店项目之总建筑面积约为97,000平方米，预计分别于2014年及2015年落成。该五星级酒店将由知名的世界级酒店运营商管理。

　　财务投资业务

　　财务投资分部于本年度录得利润188,100,000港元（2011年：亏损800,000港元）。出售集团持有之部份可供出售投资变现收益为187,400,000港元（2011年：48,900,000港元）。股息收入及投资于应收票据之利息收入合共9,800,000港元（2011年：38,300,000港元）。上市证券之已变现亏损及未变现收益分别为7,400,000港元及1,400,000港元（2011年：上市证券之已变现及未变现亏损分别为30,700,000港元及50,400,000港元）。

　　为尽量扩大股东回报，并考虑到银行存款之利息回报不断下降，集团将未需动用资金投资上市证券及非上市投资基金。为维持审慎之财务投资组合，集团于最近数年已设定投资组合之价值为不超过其总资产之10%。

　　于2012年12月31日，投资组合价值为699,200,000港元，仅约为集团总资产的2%，较2011年12月31日的1,181,400,000港元减少约41%。集团将密切监督未需动用资金的使用并调整投资组合的规模。

　　业务展望:

　　展望2013年，预期国际金融及经济形势仍不明朗。中国经济将持续受到全球经济复苏缓慢所影响。预期现时对住宅物业市场的降温和限制措施在2013年将没有重大改变。同时，对新置住房及住房改善的需求日增、加快城镇化及其他因素将持续推动物业市场，尤其是具有庞大用家住房需求而传统上落后于一线城市的中国西部市场。

　　集团采取快速资产周转模式，目标于3至4年的时间内将年度合约销售翻倍。若新动工的工程面积以相同比例增长，集团的财务状况可轻松地实现目标的销售增长及保持毛利率于现有水平，而不须于市场低迷时期大幅减价出售物业。为确保充足的土地供应以配合其物业发展的长期策略规划，集团凭藉稳健的财务状况及低负债率，将积极并慎重地考虑每一个机会，于其他中国西部城市寻找合适的地块作多元化发展。集团倾向选择于紧随收购完成后可作即时发展的地块，以维持快速资产周转及有效风险管理的平衡。集团将维持土地储备政策以保持其土地储备足够未来5至6年的发展。同时将坚持谨慎的现金流管理，将集团的资产负债比率保持稳健水平，以支持其长远发展。

　　由于2013年将会推出15个项目，故2013年合约销售目标已定为人民币8,800,000,000元，较2012年合约销售上升约12%。连同2013年首两个月合同销售额，2013年及其以后未确认的合同销售额合共人民币11,600,000,000元，为集团将来的收益建立稳固基础。

　　
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