开世中国

　　开世中国是开世中国控股有限公司 01281的品牌。
　　开世中国控股有限公司 01281

　　公司概括

　　集团主席 开成连

　　发行股本(股) 602M

　　面值币种 港元

　　股票面值 0.01

　　公司业务 集团的主要业务为物业发展及门窗销售。

　　全年业绩:

　　集团于二零一二年的收入约为人民币105,700,000元，较二零一一年的约人民币505,300,000元减少约79.1%。

　　二零一二年，集团的毛利由二零一一年的约人民币287,000,000元减少约人民币233,300,000元或81.3%至约人民币53,700,000元，及于二零一二年度，集团的毛利率由二零一一年度的56.8%下降至50.8%

　　业务回顾：

　　房地产发展业务

　　二零一二年初，中国政府的紧缩措施进一步强化宏观经济调控政策，调控目标则由“抑制房价上升”向“促进房价合理回归”转变。根据中国国家统计局的资料显示，二零一二年房地产开发投资总额为人民币718,000,000,000元，同比增长16.2个百分比（“%”），增速较二零一一年回落11.9个百分点。而房地产开发企业土地购置面积总计3,600,000平方米，按年比下降19.5%，降幅较前11个月扩大4.7个百分点。土地成交价款总计人民币74,100,000,000元，下降16.7%，降幅较前11个月扩大6.4个百分点。尽管如此，集团积极及稳定推进开世嘉年项目的销售及开世熙郡项目的建设以为集团房地产开发业务的发展及业务表现奠定坚实的基础。

　　于二零一二年（“本年度”），集团的总土地储备维持稳定。根据市场前景及具体施工程序，集团的新项目开世熙郡由原计划分两期开发调整为分三期开发。开世熙郡一期的工程延迟，主要由于颁发施工许可证的时间较公司先前的预期略晚，而开世熙郡一期的住宅物业的预售亦已延迟至二零一二年十月底，稍为晚于中国北方地区九月及十月份之住宅房地产的传统销售旺季。此外，由于大连寒冷天气提早到来及连降暴雪，开世熙郡一期住宅部分的工程竣工进度受到严重影响而延迟。因此，开世熙郡工程于二零一二年年底无法竣工。此外，从哈尔滨至大连的高铁于二零一二年十二月一日开通，大大缩短了哈尔滨与大连之间的行程时间，而该高铁线路的主要站点大连北站距旅顺口区相对较远。北站与旅顺口区之间的相对较远距离一定程度上降低了对旅顺口区物业的购买意向。考虑到前述因素，集团于截至二零一二年十二月三十一日止本年度之收益及纯利将会相应减少。开世熙郡二期于二零一二年底动工，而其三期的开发将随规划于近期展开。集团加大了对项目品质的重视，并在大连及大连周边之中国二、三线城市物色具备巨大发展潜力的优质地块。

　　就集团的投资物业组合而言，其包括(i)总建筑面积为42,707平方米的地下停车位（772个单位）及车库（189个单位）；(ii)总建筑面积为1,855平方米的公建楼第二及三层；(iii)建筑面积为2,080平方米的地下第二层的仓库，所有该等物业均位于属于开世嘉年一期并属长期持。有；及(iv)开世嘉年二期建筑面积约1,639平方米的公建楼及开世嘉年二期建筑面积约925平方米的幼稚园（“幼稚园”）。有关第(iv)点之详情，请参阅“开世嘉年（投资物业）”一段。

　　于二零一二年十二月三十一日，开世嘉年及开世熙郡的可售建筑面积分别约为20,051平方米及21,507平方米。地产项目概览

　　开世嘉年一期（竣工物业）

　　开世嘉年一期土地面积约为97,318平方米，总建筑面积约为155,186平方米，主要包括13幢多层公寓、5幢中层公寓、2幢高层公寓、包括772个地下停车位和189个地下车库、一间餐厅和多个仓库的2层地下以及1幢四层公建楼（作办公室或商业用途）。一期的建设工程分为两个标段，一标段（主要包括多层公寓）于二零零七年九月动工并于二零零八年十月竣工；而二标段（主要包括中高层公寓）于二零零七年六月动工并于二零零九年十二月竣工。于本年度，一、二标段已售物业的平均售价分别为每平方米约人民币8,658元和每平方米人民币7,408元。于二零一二年十二月三十一日，开世嘉年一期的预售╱已售建筑面积约占总建筑面积的98.8%。

　　开世嘉年二期（竣工物业）

　　开世嘉年二期的土地面积约为61,866平方米，总建筑面积约为84,042平方米，由以下几个住宅部分组成：(i)卢卡艺墅（主要包括2幢多层建筑、22幢联排、幼稚园、10幢复式、一间独栋及一间西餐厅等高档物业）；及(ii)景致（主要包括4幢中层公寓、约9,723平方米的地下停车位、车库以及4幢多层公建楼（计划作商业╱零售用途））。开世嘉年二期于二零一一年九月竣工。其住宅部分，集团于二零一零年年底前开始预售；而非住宅部分，集团于二零一一年八月开始预售。于本年度，已售开世嘉年二期物业平均售价约为每平方米人民币11,328元。于二零一二年十二月三十一日，开世嘉年二期的预售╱已售建筑面积约占总建筑面积的65.5%。

　　开世嘉年（投资物业）

　　结合中国房地产市场的现行市况及旨在带动商业气氛、提高社区品质以及将相关物业于增值后按较高价格出售，集团适当增加其投资物业组合，将开世嘉年二期建筑面积约1,639平方米的公建楼及幼稚园的原出售计划改变为出租用途，并打算在未来将其租赁给独立第三方，合约期限至少为六年。根据集团的独立物业估值师中证评估有限公司于二零一二年十二月三十一日编制的估值报告（“估值报告”），于二零一二年十二月三十一日，集团投资物业（包括开世嘉年一期约1,855平方米及开世嘉年二期约2,564平方米）的市值合共约为人民币209,700,000元。

　　开世熙郡（开发中项目）

　　开世熙郡项目的总土地面积约为155,438平方米，总建筑面积约为159,015平方米，计划分三期开发。开世熙郡一期于二零一二年上半年开工，然而，开世熙郡一期的工程延迟，主要由于颁发施工许可证的时间较公司先前的预期略晚，而开世熙郡一期的住宅物业的预售亦已延迟至二零一二年十月底，稍为晚于中国北方地区九月及十月份之住宅房地产的传统销售旺季。此外，由于大连寒冷天气提早到来及连降暴雪，导致新项目开世熙郡一期住宅物业的工程竣工进度受到严重影响而无法于预期之二零一二年底竣工。按照集团采取的会计准则规定，开世熙郡产生的任何收入仅在工程竣工后方可确认，故集团自开世熙郡产生的收入无法于集团截至二零一二年十二月三十一日止年度的财务报表中列账。

　　以下为开世熙郡一至三期截至于二零一二年十二月三十一日之状况及集团目前预计其于二零一三年的进展。有关详情请参阅第22页。

　　一期的土地面积约为47,042平方米，总建筑面积约为23,656平方米，主要由28栋复式及6栋洋房组成。开世熙郡一期于二零一二年上半年开工建设。集团已于二零一二年八月中旬取得一期全部34栋住宅物业的预售许可证。由于大连寒冷天气提早到来及连降暴雪，新项目开世熙郡住宅物业的工程竣工进度受到严重影响而延迟。于二零一二年十二月三十一日，全部34栋住宅物业的竣工率超过90%，预期将于二零一三年上半年交付。

　　二期的土地面积约为63,665平方米，总建筑面积约为51,098平方米，主要由公建楼、小高层、洋房、复式及联排组成。二期工程于二零一二年末动工。于二零一二年十二月三十一日，一栋配套公建楼、一栋联排及五栋复式的地基建设工程已经竣工。二期其他物业的建设预计将于二零一三年动工。

　　三期的土地面积约为44,731平方米，总建筑面积约为84,261平方米，主要由高层、公建楼及地下车库组成。公司计划于二零一三年后开始三期的建设。

　　土石方工程业务

　　于本年度，集团附属公司大连市开世土石方工程有限公司（“土石方工程公司”）已获得土石方工程专业资质并于二零一二年下半年开始营运。于二零一二年十二月十一日，土石方工程公司与北海阳光（大连）有限公司（“北海阳光”）订立若干协议，内容有关土石方工程公司向北海阳光提供地盘平整及挖运工程，合约总金额约人民币12,600,000元。有关协议之详情载于公司日期为二零一二年十二月十一日之公告内。土石方工程公司的主要业务为地基建设及地面平整业务。

　　门窗业务

　　于二零一二年，莱恩天津在营业执照业务范畴上增加装饰及装修的新业务，预期将加快相关业务的未来发展。为补充莱恩天津的注册资本，中国开世集团股份有限公司于二零一二年下半年向莱恩天津注资约2,100,000美元，将其注册资本增加至约2,900,000美元。此外，为扩大其生产规模，莱恩天津尚在就可能收购若干土地及厂房进行磋商。倘收购相关土地及厂房机器，公司将遵守上市规则的相关规定。

　　于二零一二年十二月三十一日，门窗业务所产生的已确认收入约为人民币22,400,000元。

　　业务展望:

　　二零一二年是风险与机遇并存的一年。于二零一二年末，中国政府在中国0第十八次全国人民代表大会上对城镇化于经济的健康可持续性发展所起到的作用给予高度重视。亦如专家分析指出，城镇化政策可能在很大程度上利好中国房地产企业。集团将深入解读国家有关政策，努力抓住该等可能的机遇，以提升公司在大连旅顺口的竞争力及品牌知名度。这将使公司在不断变化的市场环境下获得有利的地位以及可持续增长的能力，从而为公司的股东带来令人满意的回报。

　　
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